【北京金辉房产】金岩石:豪宅价格由货币和股市决定


发布时间:2021-03-08 05:03:20 阅读量:242 作者:煜祺

曾有人问过投资大师彼特·林奇一个问题:什么人适合投资股市?大师答曰:买了房子的人适合投资股市,因为房产在多数时间内是抵御通货膨胀的工具北京金辉房产。我理解这个回答有两个含义:首先,通货膨胀是购置房产的原因之一,房价走势与通货膨胀之间有着天然的关联性;其次,要用有产者的心态投资股市,房产和股市之间也有天然的关联性。

我在“星河湾”的演讲引发争议,争议之一是豪宅价格由股市决定,争议之二是富人社区教育富人。第二个问题无需讨论,还是用“孟母三迁”的故事作为案例,孟母不计成本“择邻处”,结果就教出了优秀的孟子。这段故事被写进《三字经》,说明这也是被中国儒家文化所认可的选择。

再谈股市与房价的关系。现代市场经济存在着两个“螺旋”:工资/物价螺旋和房价/股价螺旋。前者生产着贫困,后者生产着财富,两个“螺旋”并不直接发生关联,因此难以证明是后者剥削了前者。房价/股价螺旋来自于二者共同具有的投资品属性,虽然房产天然不是投资品,但是在城市化的进程中,城市化的土地和房产由于相对和绝对的稀缺性而成为商品,所以被投资人所青睐。作为投资品,房地产和股票只有流动性速率的差异,因为房地产具有投资/消费的二重性,而股票则是纯粹的投资品。在中国,由于股市还没有开放融资融券业务,普通投资人不能够借钱投资,于是房地产的融资功能就补充了中国股市的这个缺陷,从而进一步强化了房价/股价螺旋,使二者之间产生了互补性替代。

易居中国旗下的克尔瑞研究院很有效率,迅速给出了浦东星河湾客户的分析报告。研究表明:年龄在36-45的客户占56%;浙江,上海和外籍人士分别占24%,23%和14%;认购比例最高的是总价在1001-1200万的245平米户型;客户几乎全部选择贷款购房,此前都有三次以上的贷款记录;客户资产在7000万到一个亿左右,多数客户的购房用途是自住和保值。

这项研究的结果说明什么呢?显然,外地和外籍俗称“两外”人口的购房动机与本地平均收入水平毫无关联北京金辉房产。在中国的现阶段,年龄在36-45的群体现在能有身价7000万到1亿的几乎都和股市有关,或者是投资致富,或者是创业致富,前者多于后者,而且在创业致富者中间,多数也是通过上市套现后才有购房置业的经济能力和投资意愿。所以在我看来,这个报告直接验证了股市和楼市之间的互补性,也证明了我的另一个说法:不投资,步行;投资,开车;举债投资,坐飞机。投资就是主动经营风险,这是现代人的生活方式,所以我们说,富贵险中求。在走路,开车和坐飞机的选择中,人们的第一反应是坐飞机比走路有更高的风险。这种本能的反应看似有理,其实不然。试想一想,每年在路上被撞死的人多还是死于空难的人多能呢?所以说:房产的融资功能弥补了股市投资的制度性缺陷。

储蓄而不投资的风险看似较小,其实也不然北京金辉房产。因为货币从长期而言就是一堆废纸,这是雷曼兄弟公司留下的著名遗言。中国人,特别是新中国这一代人,是在“储蓄光荣”的理念下长大的。在经济学中,储蓄偏好和投资偏好是彼此对立的行为模式,储蓄光荣等于是说投资可耻。于是我们把投资和投机对立起来,而“投机”在许多人的解读中被等同于“偷鸡”。所以人们喜欢嘲笑投资赔钱的人说:偷鸡让鸡啄了一口,活该!人们总是在嘲笑他人之余自我欣赏,于是把“储蓄光荣”的理念奉为国粹,笃信天道酬勤,节俭持家。试想一想,36-45岁就有近亿身家是由于勤劳节俭吗?

如果通货膨胀率在10%而贷款利率为6%,举债投资的静态收益就是4%。以1千万的房产投资再加上按揭举债投资股市,600万的投资追求20%的回报,1000万的总收益就增加了12%;再加上房产本身的增值,以年平均10%计算,总收益就达到了26%。反对者会说:通货膨胀不会有10%!(真的吗?看看我的专栏文章吧!)股市投资也不会有20%!这就是生活方式的差异:如果你是因为股市有20%的回报才去投资,你就很难保证获得20%以上的收益,因为你会因投资改变心态,因风险望而却步;如果你把投资视为抵御通货膨胀的有效工具,投资纳就像穿衣吃饭一样,这时你就会在休闲投资的心态中获得满意的投资回报。

在房产主要还是投资品的发展阶段,房产价格,特别是高档住宅的价格,一定是由货币和股市决定的,而房产作为消费品的属性会退居次要地位,此时租金回报率和家庭可支配收入并不决定房价。因为,投资人的消费思维,是用预期的投资回报来决定消费水平,用以往的投资收益来选择生活方式,所以他们相信未来,举债投资,在追求美好生活的预期中为社会分担了风险。作者:⊙金岩石

螺旋 股市 争议

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网友评论:

来自佳木斯的网友说:评论时间:2021-03-08

对自己好,就要用心;对别人好,就要关心。看别人,烦恼起;看自己,智慧生。体谅别人,就会做人;清楚自己,就会做事。人经不起考验,故不要轻易考验于人。回复


来自嵊州的网友说:评论时间:2021-03-08

生命中的许多东西是可遇不可求,刻意强求的得不到,而不曾被期待的往往会不期而至。回复


来自遂宁的网友说:评论时间:2021-03-08

你的前任比我还爱你,我还怎敢跟你交往。回复


来自安庆的网友说:评论时间:2021-03-08

我有个爱人他路过了我最美的时光,我深爱他是每个人都知道的事。回复


来自武穴的网友说:评论时间:2021-03-08

这个世界是永远比你想的更精彩的。不要败给生活。趁你还有时间,尽你最大的努力,做成你最想做的那件事,成为你最想成为的那种人,过你最想过的那种生活。回复


来自禹州的网友说:评论时间:2021-03-07

生命中最好的事情就是那些值得的等待,值得为之奋斗,也值得永不放弃。回复


来自甘南州的网友说:评论时间:2021-03-07

时光的残忍正在于,她只能带你走向未来,却不能带你回到过去。回复


来自厦门的网友说:评论时间:2021-03-07

暗香浮动恰好,有情不必终老回复


来自廊坊的网友说:评论时间:2021-03-06

如果不能打破心的禁锢,即使给你整个天空,你也找不到自由的感觉。回复


来自龙口的网友说:评论时间:2021-03-06

其实最遗憾的是从来没有感受过那种被人坚定选择的感觉。他只是刚好需要,你只是刚好在。回复


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