【外籍 买房产】物权法:住改商须全楼业主同意 空置房也交物业费


发布时间:2021-01-27 23:44:15 阅读量:45745 作者:瑄家

业内人士称,实际中,有开发商把所有的规划车位卖给跟开发商关系密切的一个业主,然后再通过这个业主把车位零散地高价卖给其他业主外籍 买房产。

司法解释施行前已经终审,解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用此司法解释。

近年来,涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加。2007年初,这两个解释正式立项。此间,最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证,多次征求了有关部门和社会各界的意见。

经过数年的起草制定工作,两部司法解释最终出台。两部司法解释涉及系列热点、难点问题,具体包括业主身份的界定、车位车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。

比如,在备受争议的小区车位归属方面,司法解释明确:如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例,将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

在近年出现的业主炒物业公司引发的纠纷方面,司法解释明确,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,人民法院应予支持;物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。

此外,针对目前频发的“民宅商用”引发的纠纷,司法解释也明确了相应细则。《物权法》规定,业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

司法解释对上述条款明确称,应综合考虑“民宅商用”纠纷的实际情况,将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内外籍 买房产。

焦点1 车位按比例配置给业主外籍 买房产

- 焦点

【司法解释】 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

●解读

最高院民一庭负责人坦言车位、车库问题为司法解释起草中的“硬骨头”,面对普遍存在的车位、车库紧张问题,司法解释作出上述规定。

该负责人解释,规划确定的配置比例具有法定性和确定性,业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库,就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则,将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。

不过这位负责人也认为,由于车位、车库纠纷的处理极其复杂,审判实践中,法官可结合具体情况妥善处理案件。

●现状

北京业委会协会申办委员会召集人、健翔园小区首届业委会主任任晨光说,开发商的上述行为,并不违反物权法,但是单个业主的权益受损。司法解释规定必须按比例分配给业主,每一个业主都将有机会按比例取得车位,这使车位分配更加公平。

焦点2 住改商须整栋业主同意

- 焦点

【司法解释】 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

●解读

民宅商用改变了住宅的法定用途,破坏了既有秩序,如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难,此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”,此规定在审判实务中易于掌握和操作,至于如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况,最高院民一庭负责人表示,为防止利害关系业主范围的无限制泛化,司法解释另外规定,其应证明利害关系的存在。

●现状

北京的住宅区里住改商的不少,虽然规定了必须取得利害关系人同意,但此前没有确定利害关系人范围和同意的程序。现在的实际做法是,住改商只须征得大部分的近邻同意即可。

任晨光说,司法解释明确规定了利害关系人的最小范围,即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大,只要有1名利害关系人向法院主张不同意,就可以“1票否决”。

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网友评论:

来自洮南的网友说:评论时间:2021-01-27

总在不经意的年生,回首彼岸,纵然发现光景绵长。回复


来自集安的网友说:评论时间:2021-01-27

没办法体面地喜欢一个人,因为在乎本身就极不体面。密切关注一个人的言行,稍有接触就紧张得可笑。这份不雅是爱情里最好的东西之一,它装不出来,也掩盖不了。无论多成熟的人,深爱时都会回归成孩子。回复


来自项城的网友说:评论时间:2021-01-27

总是有一个人,一直住在心底,却消失在生活里。回复


来自抚顺的网友说:评论时间:2021-01-27

世界很大、风景很美、机会很多、人生很短,不要蜷缩在一小块阴影里。回复


来自鄂州的网友说:评论时间:2021-01-27

最痛苦的莫过于徘徊在放与不放之间的那一段。真正决心放弃了,反而,会有一种释然的感觉。回复


来自扬州的网友说:评论时间:2021-01-26

全世界的男人都想站在你的身旁,可多数都是配不上你的,因为你是全世界最美丽的新娘回复


来自张家口的网友说:评论时间:2021-01-26

信任很脆弱,得到了就要好好呵护,它一旦破坏,上百个微笑都无法修复。回复


来自常熟的网友说:评论时间:2021-01-26

如果你不能对我好一辈子,请不要对我好,哪怕只是一秒钟;如果你不能骗我一辈子,请不要骗我,哪怕只是一个字;如果你不能爱我一辈子,请不要爱我,哪怕只是一瞬间。回复


来自青岛的网友说:评论时间:2021-01-25

有一个号码,一直记得,却再也不会打电话发信息过去了。回复


来自武夷山的网友说:评论时间:2021-01-25

世界上有两种可以称之为浪漫的情感,一种叫相濡以沫,一种叫相忘于江湖。我们要做的是争取和最爱的人相濡以沫,和次爱的人相忘于江湖。回复


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