【盐城房产证怎么办】分析称多因素影响房价走势 地价下跌影响有限


发布时间:2021-01-18 06:22:15 阅读量:51170 作者:豪嘉

单就地价下跌并不一定会引致房价下跌来看,主要是因为房地产是一个利润空间相对比较大的行业,其价格的走势,更依赖于需求而非成本盐城房产证怎么办。

国土资源部近日公布的《2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告》(以下简称《报告》),似乎给房地产市场看跌人士的观点提供了新的论据。

在这份报告中,全国城市地价总水平同比环比双降,分别下降了1.53%和2.25%,是8年以来首次出现这种局面。

地价的下跌,的确能够降低企业土地取得费用进而降低总成本,从而为房价下行提供空间。但未来房价下降与否,并不单单是地价这一因素就能决定的,还要看需求、开发商利润需求、地方政府政策以及投机活动的情况如何变动。在这一系列复杂因素相互作用和博弈的过程之中,房价虽然成本有所下降,但价格走势仍不明朗。

地价下跌影响有限

一谈到地价的下跌,很多人自然就会想到房价大幅下跌的时刻是不是要来了,因为地价是房地产成本中的重要一部分,成本下降了,房价自然就有了下跌的空间。

其实,实际情况并没有这么简单。

首先,我们来测算一下地价成本的下跌对房价的影响程度到底怎样。

以全国35个重点城市为例,这些城市近些年地价平均占房价的30%左右的水平。根据2009年一季度全国地价同比2盐城房产证怎么办.25%的这一降幅,考虑两者30%的这一比例,房价在地价影响下,同比也仅只有0.68%的降幅。

即使这一降幅果真能实现,也不能认为房价就真的下跌了,还要看这一态势是否具有延续性,而这一延续性主要是由地价能否持续下跌来决定。但鉴于中国土地所有制的特殊性,土地价格的波动会引起方方面面的调整,这一特点,使得市场很难准确判断地价的未来走势怎样。

根据《报告》中对地价变化趋势的预测,认为由于宏观经济受到了金融危机的影响,劳动就业、土地财政、外贸等都出现了不同程度的困难,造成房地产市场也疲软,进而使得土地市场受其影响,需求低迷,地价水平呈回落趋势,并预测2009年上半年宏观经济和土地价格都将下行。

若这一预测准确,也不能保证房价有较大的跌幅,关键还要看地价的跌幅怎样,以及房地产行业的发展态势怎样。而且,房价和地价的关系并不是100%的因果关系。

一起涨但不会一起跌盐城房产证怎么办

通过对2001年至2008年综合地价增长率和平均房价增长率的相关性分析,结果发现,两者的相关性为0.62。

0.62的相关性,表明两者之间的确存在着一定的关联,但并非100%的跟随关系或者因果关系。具体来说,包括两个方面的内容,首先是房价和地价具有相对比较紧密的关联性,其次,除地价外,还有不少因素在左右房价的走势。

就房价和地价的关系而言,具有“可以一起涨但不会一起跌”的特征。

作为产品和生产要素,房子和地价属于互补品的关系,房子依赖土地而建造,土地依赖房子而升值。既然是互补品,它们之间就会存在着互为因果的关系,具体体现在,房价的上涨带动地价的上涨,地价的上涨又驱动房价的上行,这一点从连年攀升的房价和地价可以看出。

有意思的是,房价和地价互为因果关系只是在房价的上涨通道成立,而在下跌通道也不一定应验。

具体体现在,房价下跌了,地价是否下跌并不确定,后者要由土地的供给方政府决定,而地价下跌了,房价是否会应声而跌也不确定,这要由房地产开发商来决定。

我们知道,房价的构成,主要包括土地取得成本、建筑安装工程成本、管理费用、销售税费、开发利润等构成。地价只是其中的一个影响因素,其他因素,尤其是开发利润的影响更为强大。对于房地产开发商来看,追逐利益的最大化是永恒的目标,地价下跌的确能够相应减少成本,但是并不代表房地产开发商会自觉自愿地随之降价,除非需求不振,市场不乐观,这才是逼迫开放商降价的最有力武器。

多种因素影响房价走势

具体来看,除了地价之外,对房价起到比较重要影响的因素,还有需求和开发商对利润的追逐目标。未来,不管是政策主导因素的作用,还是真的如国土资源部所说的土地需求萎靡不振,地价的下跌态势可能还会延续一段时间,但是,房价的走势在诸多因素的影响下,仍很难看清楚。

首先,就需求来看,房地产研究机构REICO曾发表报告称,中国1962年至1980年的婴儿潮,将使得未来15年中国的住房需求都维持在较为旺盛的水平。

其中,25岁至35岁之间的人口约有1.2亿,这些人群处于婚龄期,对住房的需求属于刚性需求,弹性较小,他们将成为未来几年住房消费的主力。

但是,也有人质疑这一“刚性需求说”,认为所谓的刚性需求并不正确。首先是因为现在房价走势不明朗,购房族由于买涨不买跌的心理作用,观望情绪较浓,使得刚性需求延缓实现。其次,也是最关键的一点,那就是房价高得超出了普通居民的购买能力,一年工资只能买4平米房子的说法也是事实,那么刚性需求因为支付能力问题而化解。

近期市场的“小阳春”和“伪阳春”说法并存,使得需求的不确定性加剧。

就开发商对利润的追逐程度来看,经济增速下滑,使得房地产企业的光景大不如前,开放商会适当调整利润预期,但是在前期,房地产企业净利润率普遍在10%以上,其中中高档房地产的利润率一般在30%~40%,远远高于其他行业的平均利润率水平。习惯了高利润的开发商们,很难一下子大幅度降低对利润的攫取水平。而各大地产巨头自相矛盾的言论,使得市场也很难猜测出他们的利益诉求到底怎样。

因此,需求的震荡,加上开发商让利与否及让利空间几何都难以确定,使得未来的房价走势仍不明朗,而以地价推测出房价也变得尤为艰难。(分析员 李静)

地价 房价 报告

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网友评论:

来自邵武的网友说:评论时间:2021-01-18

我不怕等,不怕老,不怕死,我什么都不怕。我只怕我喜欢的人爱上了别人。回复


来自乐陵的网友说:评论时间:2021-01-18

请不要假装对我好,我很傻,会当真的。回复


来自三明的网友说:评论时间:2021-01-18

一个人真正的幸福并不是呆在光明之中,而是从远处凝望光明,朝它奔去,就在那拼命忘我的时间里,才有人生真正的充实。回复


来自常熟的网友说:评论时间:2021-01-18

有时候,坚持了你最不想干的事情之后,会得到你最想要的东西。回复


来自双滦区的网友说:评论时间:2021-01-18

越是兵荒马乱的年纪,越容易遇到让你落荒而逃的人。回复


来自滕州的网友说:评论时间:2021-01-17

在我们漫长的岁月里,总有那样一个男子,在回眸灿然一笑时听到春暖花开的声音。回复


来自黑河的网友说:评论时间:2021-01-17

生活可以漂泊,可以孤独,但灵魂必须有所归依。回复


来自宜城的网友说:评论时间:2021-01-17

黑暗里想念焰彩,迷雾里思忖晴霞。回复


来自海宁的网友说:评论时间:2021-01-16

当你必需为一段爱情做承诺时,一切其实都已结束,当你必须为一段婚姻作承诺时,一切才刚开始。回复


来自涟源的网友说:评论时间:2021-01-16

我们的成熟是由两组成,一半是对美好的追求,一半是对残缺的接纳。回复


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