【分宜房产58】修房子不赚钱 服务才能赚钱?


发布时间:2021-01-27 01:20:51 阅读量:616 作者:锋宁

《每日经济新闻》记者注意到,从成熟国家实际经验看,房地产金融和房地产服务产业链有望成为地产价值创造链新环节。截至今年6月2日,美国传统的房地产开发公司只有36家,却有244家REITS在美国上市,其中最大的REITS西蒙地产市值达517分宜房产58.25亿美元,是最大开发商市值的六倍多。地产服务商世邦魏理仕的市值甚至超过西蒙地产。

每经记者 杨羚强 发自上海

“优质公司为保证自身产品具备更大优势,或者更大程度挖掘客户剩余价值,开始向产业上下游的建筑业、民营医院和学校、银行和券商、影院等领域扩张。”这是海通证券房地产行业首席分析师涂力磊在阳光城进入到医疗行业后,对整个房地产行业的趋势判断。

《每日经济新闻》记者注意到,此前,他和海通证券的其他地产分析师一起,完成了题为“房地产价值链重构”的行业研究报告,提出房地产企业的多元化只有沿着地产产业链布局能获得综合竞争优势,得到持续的发展潜力。习惯于靠土地和资产挣钱的开发商,将不得不面对一个新的趋势:修房子不赚钱,服务才能赚钱。

“加法时代”正在来临

上述研究报告指出,尽管部分城市的土地成交单价不断创新高,但事实上过去几年土地的增值幅度已经低于同期的中长期银行贷款利率。

根据海通证券的测算,2010~2013年期间,我国地价和房价复合增速仅分别为5.84%和5.16%。长期大量持有土地等待价值提升的时代已经逐步过去。中长期看,房价涨幅应该略高于通胀。美国自1975年到2013年的38年间,CPI上涨4.42倍,年均复合增速为3.99%;同期房价上涨5.54倍,年均复合增速为4.61%。2011~2013年,国内地价、房价和CPI的复合年均增速分别为5.84%、5.16%和3.02%,已呈相互趋近态势。

上述研究报告称,未来五年的房地产市场供求缺口非常小,只有3分宜房产58.23亿平方米,房地产行业已经从紧缺时代,转向于供求平衡。在这个大背景下,房地产传统的靠土地增值模式已告终结,坚持原来的单一化经营,必然会给房地产企业经营带来巨大的风险,多元化经营几乎是必然的趋势。

涂力磊由此提出了“加法时代”的概念。他认为,在楼市的上半场,房地产企业应该做减法,但是到了下半场,开发商必须做加法。不仅要丰富自己的产品线,还要由房地产转向地产行业以外。

行业内部的跨界机会

这个被称为“加法时代”的多元化延伸内容范围非常广阔,既有房地产服务领域的咨询、投资顾问、租赁管理等内容,也有上下游产业链、养老和物流领域,还有工业地产以及房地产金融等领域的业务机会。

按照美国2010年上市REITS的规模,预测我国的REITS发展前景,最终规模有希望达到7.72万亿元,能够解决房地产开发16.34%的资金来源。

房地产企业发展的空间并不仅仅局限于REITS,还有服务领域。

2012年,美国房地产开发、房地产其他服务和房地产经纪业务收入占比分别为38%、42%和20%;我国对应的这组数据分别是87%、11%和2%。这意味着我国开发商在房地产服务领域还有很大成长空间。根据预测,5年后我国14个大城市资产管理和服务费收入为705.65亿元。

除了上述REITS和房地产服务领域的跨界,开发商还可以在工业地产领域重点布局获取其土地增值的机会。根据海通证券的测算,我国工业用地供应在建设用地中的占比不断走低,并且我国工业用地的利用效率偏低。例如,我国用地的容积率平均仅为0.3~0.6,这大大低于发达国家的1.0以上水平。

跨界核心:更优质的产品

事实上,房地产行业跨界的真正价值在于——通过跨界整合服务,来实现更优质的产品。

此前世茂集团副总裁蔡雪梅在二季度地产金融形势发布会上有一个明确的观点:90后不会在一个城市终老,价值观行为方式都会发生根本的转变,所以如果还做完全同样的房子,只是面积、户型做一些改变,肯定没有活路,因此要给客户全然不同的产品和服务。世茂选择给房子增加配套服务,来增加对客户的吸引力。比如通过跨界引入医疗、教育、服务等企业。

但是,当竞争对手也引入了这部分资源,自家的楼盘又拿出什么特色来吸引消费者购买?

涂力磊给出的办法,跨行业投资,进入到与地产有关的服务领域。他认为,开发商应该进入到住宅配套服务领域,以提升产品的竞争优势。目前的房地产跨业经营方向,显然仍然需要围绕房地产的核心业务,否则几乎很难成功。

对此,中央党校科社部社会学教研室教授、博士生导师向春玲认为,通过打造新文化社区的方式,可以解决社区居民特别需要关注的问题,比如让孩子们在家门口就能够到好的教育,在社区听高校名师的讲座等等分宜房产58。萧群最后表示,希望能有更多的高校参与到提升社区文化品位的建设,让居民都能够从中受益。

目前也有银行针对首套房给出利率9-9.5折,但是无一例外地附加了条件,并不是所有人都能轻易获得。如中国银行只针对电网、烟草、公务员等重点行业从业人员有利率9.5折优惠。农行城南支行个贷部工作人员表示,如果想申请9.5折利率,需要持有该行的金卡,并且卡内要有10万元存款。同样申请优惠利率要求在银行有存款的还有招商银行,该行是房贷新政出台后,广州首个明确表示首套房利率打9.5折的银行,不过该行的利率优惠仅针对金葵花客户。据了解,在该行开一个金葵花账户,需要存款在50万元以上。“并且这个优惠仅针对老客户,房贷新政出台后才办理金葵花账户的客户没有9.5折,只能申请基准利率。”招商银行房贷部门工作人员表示。而在民生银行,要想获得该行的9.5折优惠利率,需要在该行有100万元的存款,并且要存一个月以上才能申请。

截至2013年6月30日,《滇池“十二五”规划》昆明市负责实施的100个项目已经全面启动,完工8项,在建62项,正在开展前期工作30项,累计完成投资117.17亿元。

一家参展商就向大家展示了他们的智能化产品——自动感应开关窗帘。这种窗帘的特别之处在于设有感光和感温探头,它能自动随着阳光移动,阳光照射到哪里,它就开到哪里,等到太阳下山,窗帘就自动保持在打开的状态。另外,如果天气突然刮风、下雨,主人也不用着急回家,这时窗帘会自动关闭。这种新功能的展示引来了不少客户的驻足围观。

行业 记者 海通

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网友评论:

来自平湖的网友说:评论时间:2021-01-27

你来的时候我毫无防备,你走的时候我措手不及。我不介意你就这么离去,我介意的是自己为何会如此频繁的想起你。回复


来自三清山的网友说:评论时间:2021-01-27

很多人说的恋爱只是心动,心动不算是恋爱,心定了才算恋爱了。回复


来自瓦房店的网友说:评论时间:2021-01-27

如果生活是一杯水,那么痛苦就是掉落杯中的灰尘。没有谁的生活始终充满幸福快乐,总有一些痛苦会折磨我们的心灵。我们可以选择让心静下来,慢慢沉淀那些痛苦。如果总是不断地去搅和,痛苦就会充满我们的生活。所以,即使生活的水杯中落入了灰尘,我们也要努力让每一天都过得清澈。回复


来自仪征的网友说:评论时间:2021-01-27

没有人会对你的快乐负责,快乐得你自己寻找。你可以想想,世界不可能一成不变,太阳也不可能绕着你运行,你迟早会长大,生活中会充满失望。如果这就是你生活的一部分,就若无其事地接受现实。回复


来自高平的网友说:评论时间:2021-01-27

一个人如果连自己都不珍惜,又怎会有人珍惜?许多时候,你觉得没人爱你,没人疼你,没有对你好,首先就得反思一下,你自己是否爱自己,是否疼自己,是否对自己好。自私确实不好,但完全的无私就是对自己的伤害。所以啊,爱人先爱己。你爱自己有多少,别人爱你才有多少。回复


来自佳木斯的网友说:评论时间:2021-01-26

富,不是你身上的钱财,而是你心里的满足;贵,不是你地位的显赫,而是你被人需要的程度。回复


来自恩施的网友说:评论时间:2021-01-26

最好的关系不是随叫随到,每天都聊,而是我发了消息,你看到了自然会回复,我不会因为你没有回复而胡乱猜忌,你也不会因为没有及时回复而感到抱歉,彼此信任,彼此牵挂就够了。回复


来自深圳的网友说:评论时间:2021-01-26

幸福,就是找一个温暖的人过一辈子。回复


来自开封的网友说:评论时间:2021-01-25

我没有别的方法,我就有爱;没有别的天才,就是爱;没有别的能耐,只是爱;没有别的动力,只是爱。回复


来自湖州的网友说:评论时间:2021-01-25

要有多坚强,才能不泪流;要有多洒脱,才能不失落。听过的歌,情难舍;爱过的人,心难忘。往往太在乎一个人,就会失去自我;常常太迫切一份情,就会丢掉尊严。回复


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