【汕尾市城区房产网】房价下跌 中小房企如何卖股权


发布时间:2020-09-24 08:58:31 阅读量:87638 作者:睿睿

从这个角度看,中小房企股权甩卖并非坏事,这恰是公司实现治理结构转变的一个重要方式汕尾市城区房产网。那么,中小房企进入该市场前,应该优先考虑哪几项指标呢?从业绩稳定增长和产权独立性的角度看,中小房企显然不愿意过早进入产权交易所。不过从保有企业资产、获取新的融资渠道等角度看,当部分经营指标和财务指标发出预警时,房企就需要考虑进入产权交易所了。

房价指数环比涨幅首次由正转负。随着今年整个市场步入降温通道,各个房企库存压力不断加大。虽然很多房企加大了促销力度,但很明显,购房者不买账,而是选择继续观望的态度,这使得房企的资金周转速度进一步放缓。

房价下跌,对于房企尤其是中小规模房企来说,自然不是一件令人愉快的事。因为房价下跌,伴随的是整个市场成交量的下滑。从今年房企高调制定的销售目标看,此类房企会因为销售价格的下滑,而导致销售业绩难以提振。最糟糕的是,整个成交量并没有因为价格的下滑而上升。中小房企以价换量的策略失效。

与大型房企相比,中小房企对此类房价下跌带来的效应会更厌恶汕尾市城区房产网。此类中小房企当时之所以进入楼市开发,原因就是看中了房价高速成长的空间。如今房价出现了环比下滑,那么对其盈利目标自然是一个很大的伤害。更为重要的是,部分中小房企在去年业绩不错的情况下,咬牙进行了高价拿地,希望能获取房价上涨带来的利好。但很遗憾,今年部分城市房价或有步入颓势的迹象。此类中小房企本身品牌力就比较弱,未来市场份额的扩大显然成为奢想。

楼市状况继续恶化的同时,金融信贷也没有实质性的放宽,这对中小房企的打击力度自然比较大。大型上市房企可以借A股市场和海外市场拓宽融资渠道,但中小房企就没辙了。在这种情况下,越来越多的中小房企选择到股权交易所进行股权交易,自然符合预期,笔者认为,这样的策略也将成为主流。

从北京产权交易所的挂牌数据看,今年有多家无锡小房企在此进行股权交易。此类房企为国有独资企业,却依然难以在当地谋求市场空间。这和无锡楼市较差的库存去化状况密切相关。此类中小房企销售渠道过于狭窄、产品定位有偏差、定价权较软弱,所以在市场的竞争下容易淘汰出局。

更糟糕的是,即便市场不降温,此类中小房企的出路也会比较窄。观察目前土地市场TOP50企业拿地排行榜,几乎没有中小房企的身影。房企土地获取困难,业务自然要收窄。更严重的是,很多不以房地产为主业的企业,会发现房地产板块的亏损正逐渐侵蚀主业的发展。“大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米”的格局在凸显,产权交易所自然成为中小房企生存的“庇护”场所。

那么,此类进入产权交易所的房企,一般具备什么样的特征?

从经济、业务、业绩等指标看,此类中小房企多带有弱不禁风的特点。一般注册资本在200万~1亿元的水平,职工数在20~50人范围内,多属于二级资质的房地产综合开发企业。经济性质基本上是有限责任公司,而企业类型甚至包括了国有控股企业。此类房企经营业绩较差,年销售额低于20亿元。而从业务结构上看,此类房企业务经营比较“杂”,除了开发业以外,还涉足了建筑业、物业管理、家居装修、物资供销等业务。

过去中小房企也具备这样一个企业资源禀赋,为什么能够存活下来?关键点在于融资渠道的因素。此前此类房企可以依赖信托工具等获取资金,虽然成本高,但房产项目的增值速度会很快赶超此类融资成本,进而为后续发展提供持续资金流。不过,随着对信托违约的各类担忧增加、银行信贷收紧等,此类中小房企会发现融资渠道的开拓难度在持续加大。

虽然国家一直在保护中小企业,但房地产行业显然和这个格调有差异。过去此类中小房企在制度红利下能够盈利,但是随着产业结构调整、公司治理要求的提高、对企业审计的力度加大,很多中小房企逐渐丧失了经济优势和政治优势。当房地产盈利空间收窄时,此类中小房企就会寻求产权交易所的“庇护”。

产权交易所成为此类业绩不佳房企的圈子,那么,别的房企进入,是否有损企业自尊?实际上,产权交易所提供的是融资渠道重整的机制和场所,这才是此类平台建立的初衷。很多中小房企在业务和融资渠道收窄的时候,在这个平台上恰好能找到新的机会。

从经营的规模上看,如果房企的年销售额低于1亿元,就基本上属于未来业绩拓展困难的企业。如果未来还有继续发展的意向,那么甩卖部分股权、改善治理结构是最优策略。

从财务指标看,当资产负债状况持续恶化时,也要考虑进入产权交易所。当负债额接近甚至超过资产额、企业后续的可售库存不足时,此类中小房企就要从“卖楼”转变为“卖企业”的路径上来。这个时候,往往也是营业利润和净利润双双为负数的时候。从减少企业的资金损耗、控制企业的资金占有成本角度看,尽早涉足此类产权交易是上策。

在目前各大产权交易所挂牌的房企中,挂牌价格多为10亿元以下。所以从企业估值角度看,当房企的未来估价朝这个水平下方运动时,也要考虑涉足产权交易。

当然,最为简便的方法就是检查流动性指标。当现金流动状况偏紧的时候,硬撑的做法并不利于企业的成长。因为这样一来,资金窟窿反而会越补越大。

在实践中,负债规模容易确定,而资产规模的账面价值和评估价值会有较大的出入汕尾市城区房产网。所以中小房企在评估价值时,需要考虑这一点。毕竟中小房企融资渠道不大,稍微偏高的杠杆率,就可能会进一步加大投资者的担忧,从而影响企业的估值和最后的股权交易。

一旦明确进入产权交易所,房企就需要考虑交易策略。从股权的切割角度看,无非是两种策略,分别对应不同的经营目标。第一种是“割肉”的策略,即挂牌的仅是该房企部分股权。这样的交易有助于后续的项目开发。这对于中小房企缓解资金压力、引入新的投资者、改善公司治理结构等都有利好。第二种是签订“卖身契”的策略。此类策略下,房企抛售100%的股权。此类交易能实现房企资产的变现,有利于新的产业拓展。

在股权交易中,如何为股权进行定价成为关键。中小房企需要在合规情况下 “粉饰”自己的股权价值。首先要和资产评估公司、律师事务所、会计师事务所等机构详尽沟通,注重在尊重数据的情况下让企业价值更大地展现出来。同时,在产权交易所中,也不一定要通过挂牌的方式进行。从目前很多产权交易所的实际交易情况看,很多属于私下洽谈的模式。此类模式下,如果中小房企没有达到 “非卖不可”的地步,那么就可以在定价上趋于强硬,即要善于放大股权和企业价值。(严跃进 上海易居房地产研究院研究员)

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网友评论:

来自昆山的网友说:评论时间:2020-09-24

世界很大、风景很美、机会很多、人生很短,不要蜷缩在一小块阴影里。回复


来自溧阳的网友说:评论时间:2020-09-24

忘掉岁月,忘掉痛苦,忘掉你的坏,我们永不永不说再见。回复


来自汉川的网友说:评论时间:2020-09-24

幸福喜欢捉迷藏。我们年轻时,它躲藏在未来,引诱我们前去寻找它。曾几何时,我们发现自己已经把它错过,于是回过头来,又在记忆中寻找它。回复


来自常熟的网友说:评论时间:2020-09-24

在我们的心灵深处,爱和孤独其实是同一种感情,它们如影随形,不可分离。愈是在我们感觉孤独之时,我们便愈是怀有强烈的爱之渴望。回复


来自威海的网友说:评论时间:2020-09-24

无论你怎么与他人控制距离,你依然会失去控制,因为这个世界上总有人能让你乖乖交心和伤心。回复


来自原平的网友说:评论时间:2020-09-23

世界之所以运动,就因为还不完美。以求完美的心态,活在这个不完美的世界,那是人一生最大的错误。心如止水,不是对任何人事都失去了兴趣,而是了悟了残缺是人生的常态,学会了宽容一切的不完美。回复


来自双城的网友说:评论时间:2020-09-23

如果两个人注定要在一起,最终他们总会找到方法找回彼此。回复


来自武穴的网友说:评论时间:2020-09-23

与人交往要守住态度,值得的我一定真心相待不辜负,不值得的一笑而过不再多说。没有必要也没有可能与所有人成为好朋友,要做一个有原则的人,不亏待每一份热情,也绝不讨好任何的冷漠。回复


来自咸阳的网友说:评论时间:2020-09-22

没有什么过不去,只是再也回不去。回复


来自湘乡的网友说:评论时间:2020-09-22

己选择的路就要坚持走下去,路上的艰辛,无需抱怨。回复


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